Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Halk arasında bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri:arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi taahhüt ettiği, karşılığında müteahhitin yani yüklenicinin ise bağımsız bölümleri yapıp birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilecek niteliklerinden dolayı; gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gereksehalihazırda usulüne uygun olan imza altına alınmış, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açmak istenmesi halinde, alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.

Bu sözleşme her iki tarafa borç yükleyen, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi sözleşmeye dair kanun hükümleri ve uygulama kurallarının uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, halk arasında bilinen adıyla müteahhit, yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olamayacaktır, eseri meydana getirirken inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun davranmalı ve ortaya çıkarılan taşınmaz için gerekli idari işlemleri gerçekleştirmeli, mesela iskan alma yükümlülüğü kendi üstünde bırakılmışsa iskan almalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriğinde barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, tamamen noter tarafından tanzim edilmelidir. Noterce düzenlenmeyen, yalnızca onaylanan sözleşmeler de usule aykırı ve geçersiz kabul edilecektir. Bu halde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir. Ancak dürüstlük kuralını düzenleyen Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesi gereğince, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz, bu nedenle şekle aykırılık hususunun dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması halinde, uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.